Nieuwe
prijsstijgingen worden inmiddels niet meer met gejuich ontvangen, maar
leiden tot verontrusting. Terecht, de toegankelijkheid en betaalbaarheid
van de woningmarkt zijn in het geding. Vooral starters vallen buiten de
boot. Zij slagen er niet in de prijsstijgingen bij te benen en het
noodzakelijke eigen vermogen in te brengen.
Er
is veel druk om de bouwproductie op te voeren en de teugels daarom maar
te laten vieren. Als we maar genoeg woningen bouwen, komen vraag en
aanbod vanzelf weer in balans, is de gedachte. Er zijn genoeg partijen
die staan te trappelen om de wooncrisis aan te grijpen om vooral dure
koopwoningen te bouwen en het schaarse groen daarvoor op te offeren. De
betaalbaarheid is er nauwelijks mee geholpen.
De
nieuwe wooncrisis is zorgelijk, maar moet niet misbruikt worden om deze
simplistische mantra van ‘bouwen, bouwen, bouwen’ koste wat kost door
te drukken. In plaats van het naïeve geloof in een onzichtbare hand, is
het zinvoller het huidige prijsopdrijvende woonbeleid kritisch tegen het
licht te houden.
De
hypotheekrenteaftrek is een jaarlijkse miljardensubsidie voor de
koopmarkt, en heeft daarmee een prijsopdrijvend effect. Kopers zijn
bereid en in staat meer te betalen voor dezelfde woning. Een deel van de
hypotheeklasten kan immers afgetrokken worden. Het is bovendien een
instrument van omgekeerde herverdeling: hoe duurder de woning, hoe hoger
de aftrek. Vooral de hoge inkomens en de banken profiteren. Rutte III
kiest slechts voor het versneld beperken van de aftrek.
Daarnaast
kent Nederland in internationaal vergelijkend perspectief nog steeds
een bijzonder royale hypotheekverstrekking, ook al is deze na de
financiële crisis al enigszins aan banden gelegd. Nederland is Europees
kampioen hypotheekschulden. Hoge en stijgende huizenprijzen zijn
mogelijk gemaakt door deze particuliere schuldenberg. Daar komt bij dat
hypotheken momenteel spotgoedkoop zijn door extreem lage rentestanden,
bepaald door de Europese Centrale Bank. De lage rente maakt vastgoed
bovendien tot aantrekkelijk beleggingsobject.
Ouders
mogen tot een ton belastingvrij schenken aan hun kinderen voor het
kopen van een huis. Deze extra kapitaalinjectie draagt bij aan verdere
prijsstijging. Daarnaast is het typisch een instrument waarmee
vermogensongelijkheid wordt bestendigd en overgegeven van de ene op de
andere generatie.
Ook
het huurbeleid is cruciaal. Gedurende de afgelopen twintig jaar is de
sociale huursector geleidelijk omgevormd van brede publieke voorziening
tot vangnet voor de laagste inkomens. Door strenge inkomensgrenzen zijn
middeninkomens uitgesloten van een betaalbare huur. Als het even kan,
dan moet je jezelf zien te redden op de markt.
Willen
we de koopsector in rustiger vaarwater brengen, dan moet huren weer een
aantrekkelijk, betaalbaar en toegankelijk alternatief voor de peperdure
markt worden. Dat vereist het verhogen van de maximale inkomensgrenzen
voor sociale huur, uitbreiding van de huurprijsbescherming en vergroten
van het aanbod betaalbare huurwoningen. Zo kan een groter deel van de
bevolking aanspraak maken op een betaalbare en gereguleerde huurwoning.
Het huidige beleid doet het omgekeerde door de rol van woningcorporaties
te beperken en hen lastenverzwaringen als de verhuurderheffing op te
leggen.
Zeker,
betaalbare nieuwbouw kan een belangrijke rol spelen bij het verbeteren
van de toegankelijkheid van de woningmarkt. Maar grijp de wooncrisis
niet aan om maar rücksichtslos te bouwen. Laat bovenal het huidige
prijsopdrijvende en ongelijkheid vergrotende woonbeleid niet ongemoeid.
Cody Hochstenbach is postdoctoraal onderzoeker stadsgeografie aan de UvA.
